Publicado em: 23/10/2025 20:18
Novo Plano Diretor estabelece regras para construção de 'super prédios'
Eles se erguem majestosos, cada vez mais altos, ao longo da orla de Fortaleza. A construção de arranha-céus vem se tornando tendência na capital cearense. O primeiro "superprédio" construído e entregue na cidade foi o One Residencial, no bairro Mucuripe, próximo ao Parque Bisão. Finalizado em janeiro, o residencial tem 50 andares, 170 metros de altura e uma vista privilegiada não só para a avenida Beira Mar, mas para outras regiões, como Praia do Futuro e Castelão. Hoje, ao lado, está sendo erguido outro empreendimento, que deve ter características semelhantes.
A construção dos gigantes imobiliários gera um debate sensível sobre infraestrutura, impacto ambiental e desenvolvimento urbano. A enfermeira paulista Maria Liliane mora há poucos meses na cidade e conta que ficou positivamente impactada.
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“Eu acredito que Fortaleza está se destacando muito por esses projetos de desenvolvimento e a tendência é a movimentação acontecer cada vez mais, trazendo turistas, novos moradores".
O empresário fortalezense Paulo Victor Nobre acredita que a estética valoriza a cidade. “Quando os prédios são bem acabados, fica um negócio bonito, dá uma visão bem legal para o local”.
Alguns turistas e moradores, por outro lado, enxergam os "superprédios" com preocupação. “Afeta a parte turística, com certeza. A partir do momento que você tira os hotéis pra colocar prédios residenciais, você acaba tirando uma certa liberdade do turista estar presente num lugar desses maravilhoso” pondera a aposentada Kátia Reis.
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Já a turista goiana Telma Rodrigues acredita no equilíbrio. "Acho que tem os dois termos, tanto agrega como também gera uma poluição visual, porque vai tampando a cidade. Agrega porque a cidade vai crescendo, mais prédios significam mais gente consumindo, porém também tem essa poluição visual”.
Superprédios e Plano Diretor
Com 170 metros de altura e 51 andares, o One é o edifício mais alto de Fortaleza.
Fabiane de Paula/Sistema Verdes Mares
O debate em torno das mega edificações é um dos importantes pontos trazidos no novo Plano Diretor Participativo e Sustentável de Fortaleza (PDPS) que está em elaboração. O plano atual é de 2009 e deveria ter sido atualizado em 2019. Com atraso de seis anos, a legislação voltou a ser discutida em 2025 e pode ser votada pela Câmara Municipal ainda este ano.
Pela proposta, a altura máxima dos prédios pode variar de 6 metros, para imóveis localizados em trechos de Zonas de Interesse Social 1(ZEIS 1), até 95 metros, para edificações na chamada Zona de Centralidades Polo 1 - Consolidada (ZCP 1), onde ficam partes dos bairros Aldeota, Meireles, Varjota e Mucuripe.
Em outras áreas do Mucuripe, do Meireles e parte da Praia de Iracema, além da própria avenida Beira Mar, localizadas na Zona de Centralidade de Orla 3 (ZCO3), e em bairros como Papicu, Cocó, Guararapes, Dionísio Torres, Joaquim Távora e Bairro de Fátima, na Zona de Intensificação do Ambiente Construído 1 (ZIN1) a altura máxima pode chegar a 72 metros.
Novo Plano Diretor de Fortaleza estabelece critérios para a construção de 'superprédios' na cidade
TV Verdes Mares
Outras regiões da cidade, consideradas fundamentais para a manutenção do clima, por exemplo, não podem ter "superprédios". É o caso da Praia do Futuro, que tem trechos na Zona de Centralidade Orla 7 (ZCO7), que permite construções de, no máximo, 48 metros, e na Zona Ambiental de Uso Sustentável 2 (ZUS2), que só pode ter prédios até 36 metros de altura.
As definições de zoneamento, que determinam essas alturas máximas, variam de acordo com a capacidade de suporte do território, como infraestrutura de saneamento e de mobilidade e com os impactos ao meio ambiente, à paisagem e até à vizinhança, como alterações de ventilação e iluminação. De acordo com o novo Plano Diretor, tudo isso deve ser levado em consideração na hora de autorizar um "superprédio".
“Os bairros que têm boa infraestrutura de vários tipos poderão ter prédios altos. Não há nenhum problema em relação a isso. E, em outras áreas, já não pode ter, ou porque não tem infraestrutura ou porque tem uma questão da própria natureza, a questão climática. Por exemplo, Praia do Futuro. Os ventos que chegam a Fortaleza, eles chegam sobretudo ali da área leste, da Praia do Futuro. Ali pode ter prédio? Pode, mas não pode ter "superprédio", porque ali você criaria um paredão”, explica Artur Bruno, presidente do Instituto de Pesquisa e Planejamento de Fortaleza (Ipplan), órgão que está à frente da minuta do novo PDPS.
Direito de pagar para aumentar a altura do prédio
Novo Plano Diretor de Fortaleza estabelece critérios para a construção de 'superprédios' na cidade
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O documento também prevê instrumentos que podem flexibilizar a altura máxima dos prédios, permitindo construções acima do limite básico. São as chamadas "outorgas onerosas". A autorização é possível mediante pagamento ao município.
De acordo com o presidente do Ipplan, houve no passado falta de critério também da outorga, inclusive em áreas onde não poderia ter grandes construções porque não havia infraestrutura. "Agora, vai continuar existindo a outorga onerosa. Isso é interessante porque você pode arrecadar. E essa arrecadação vai ser utilizada na infraestrutura", diz Artur Bruno.
A verba vai para o Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano, FUNDURB, que direciona as ações municipais. José Carlos Gama, diretor do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará - Sinduscon/CE, explica que o investimento tem destino certo.
“Ele obrigatoriamente tem que ser usado para onde? Em regularização fundiária, em construção de habitação de interesse social. Recursos que são absorvidos pela classe mais favorecida, que pode realmente pagar por isso, são capitaneados, são obtidos pela prefeitura. Todas essas Areninhas de Fortaleza foram criadas com recursos da outorga onerosa da alteração de uso, então é uma operação ganha-ganha”, diz Gama.
Regulamentação e usos mistos
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Para o Coordenador da Comissão Especial de Política Urbana e Ambiental do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU/CE), Rerisson Máximo, esses instrumentos são importantes, mas é necessário rigor técnico na aplicação.
Ele defende a criação do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano a partir do novo Plano Diretor. "A gente entende que esse tipo de discussão de lei complementar e outras legislações associadas ao Plano Diretor precisam ser debatidas por audiências públicas, mas sobretudo, pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano".
"Na hora de se propor os índices urbanísticos, os parâmetros que vão estar associados às outorgas onerosas e que vão gerar, por exemplo, a possibilidade de construir grandes prédios, que seja feito um estudo técnico de capacidade das infraestruturas, de como é que a cidade vai ser modelada, ao longo do tempo, para que a gente possa estabelecer esses parâmetros com base em critérios técnicos que busquem uma cidade mais equilibrada", defende Rerisson Máximo.
Já o presidente do Instituto de Arquitetos Brasil-Departamento do Ceará (IAB-CE), Jefferson John, enfatiza a necessidade de equilíbrio entre a vocação turística da cidade e o crescimento imobiliário. Ele destaca que, atualmente, muitos hotéis tradicionais têm dado lugar a apartamentos residenciais. Uma saída, seria estimular construções de uso misto.
“O prédio não seja apenas habitação. Ele tem habitação, serviços, comércio, uma série de outros atrativos que justifiquem ele ter essa quebra de gabarito”. Gabarito, no caso, significa altura máxima. "Sempre quando você tem esse mix de atividades, você tem as fachadas ativas, você tem um entorno vivo, que é isso que a gente precisa buscar", diz Jefferson.
Para José Carlos Gama, do Sinduscon/CE, os interesses do mercado devem estar alinhados com os da cidade. “Hoje, em pleno século XXI, não existe mais espaço para aquele que quer levar vantagem em tudo. Há a necessidade do diálogo, de uma mesa redonda. E esse pensamento e essa consciência eu garanto que todos os associados do Sinduscon já tenham há bastante tempo”, finaliza.
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